Nel contesto della locazione di un immobile, la responsabilità delle spese di manutenzione degli infissi rappresenta uno dei temi più delicati che spesso determinano malintesi e controversie tra proprietari e inquilini. Comprendere come la legge italiana regola questa materia è fondamentale per evitare litigi e gestire i rapporti contrattuali in modo sereno e trasparente. La distinzione principale su cui si basa la normativa è tra manutenzione ordinaria e straordinaria, e la risposta definitiva per chi deve pagare dipende proprio da questa differenza.
Il principio base: Codice Civile e contratto di locazione
Il riferimento normativo centrale è rappresentato dagli artt. 1576 e 1577 del Codice Civile, che stabiliscono i doveri nel rapporto di locazione tra locatore (proprietario) e conduttore (inquilino). L’articolo 1576 impone al proprietario l’obbligo di eseguire tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che restano a carico dell’inquilino. Il contratto di locazione può comunque stabilire diverse disposizioni, ma in assenza di patti specifici, vale il codice civile.
In generale, quindi:
- La manutenzione ordinaria, ossia gli interventi atti a mantenere l’efficienza normale degli infissi (come lubrificazione delle cerniere, sostituzione di maniglie rotte, pulizia dei telai), è a carico dell’inquilino.
- La manutenzione straordinaria, ovvero le opere volte a ripristinare o sostituire parti strutturali o non più funzionanti (sostituzione totale degli infissi, riparazioni dovute a vetustà o eventi eccezionali), compete invece al proprietario dell’immobile, salvo che il danno sia stato causato dall’inquilino per negligenza o uso improprio.
Quando paga l’inquilino e quando il proprietario?
Per evitare interpretazioni discordanti e conflitti, è bene soffermarsi sulle casistiche ricorrenti:
- L’inquilino deve intervenire e sostenere la spesa quando gli interventi di manutenzione sugli infissi riguardano la routine di buon funzionamento e non interessano la struttura principale. Rientrano qui la pulizia, la lubrificazione o piccole riparazioni di parti mobili e accessori dell’infisso.
- Il proprietario paga invece quando si tratta di riparazioni strutturali o sostituzione dovuta a usura naturale, vetustà degli infissi, eventi imprevedibili o danni da cause di forza maggiore, come una tempesta, una calamità naturale o un tentativo di effrazione che non verte su responsabilità dell’inquilino.
- Quando il danno deriva da incuria, negligenza o danneggiamento diretto da parte dell’inquilino stesso, sarà quest’ultimo a dover sostenere la spesa, incluse le ipotesi in cui la sostituzione sia dovuta a motivazioni puramente estetiche o personali e non a una reale esigenza funzionale.
Manutenzione ordinaria e straordinaria: definizioni pratiche
All’interno delle normative e delle buone pratiche, la manutenzione ordinaria viene generalmente intesa come:
- Montaggio e sostituzione di maniglie o serrature semplici;
- Lubrificazione e sostituzione di cerniere o meccanismi mobili;
- Piccole riparazioni delle guarnizioni;
- Pulizia dei telai e delle superfici vetrate.
Al contrario, la manutenzione straordinaria riguarda:
- Sostituzione completa di infissi fortemente usurati o non più funzionali a garantire l’abitabilità;
- Interventi strutturali per recuperare la tenuta all’aria e all’acqua;
- Ripristino dovuto a effrazioni, a meno che la responsabilità sia chiaramente imputabile all’inquilino;
- Lavori di adeguamento normativo o per il miglioramento delle prestazioni energetiche che richiedano la sostituzione degli infissi, inclusi i casi di incentivi e detrazioni fiscali.
In particolare, in presenza di infissi datati o che rappresentano una causa di dispersione termica e conseguente aumento dei costi energetici, la sostituzione rientra tra i compiti del proprietario, anche per garantire che l’immobile rispetti i requisiti minimi di efficienza e comfort.
La relazione tra contratto e legge: cosa prevale?
È importante sottolineare che la disciplina dettata dal Codice Civile è applicabile in via residuale, cioè quando il contratto di locazione non prevede espressamente regole diverse.
Il contratto di affitto può infatti pattuire che tutti gli interventi, anche di manutenzione ordinaria, siano a carico del proprietario, oppure, al contrario, porre in capo all’inquilino alcune spese che la legge normalmente attribuirebbe al locatore. Tuttavia, se il contratto rimane vago o lacunoso, si farà automaticamente riferimento agli articoli di legge.
Altro elemento fondamentale riguarda la documentazione dei danni: è raccomandabile compilare un dettagliato verbale di consegna dell’immobile all’inizio della locazione, corredato da foto e descrizioni dello stato di infissi e altri elementi strutturali. Ciò facilita sia la determinazione delle responsabilità sia la gestione efficace delle controversie.
In linea generale, nella ripartizione delle spese ci si attiene quindi al principio di cui all’articolo 1576: il proprietario è tenuto a mantenere l’immobile in condizione da servire all’uso convenuto, compresa la riparazione o sostituzione degli infissi divenuti inservibili per vetustà. L’inquilino risponde invece solo della conservazione ordinaria e di eventuali danni direttamente causati.
Consigli pratici per evitare litigi e domande frequenti
Un punto critico spesso trascurato è la comunicazione tempestiva: qualora l’inquilino riscontri un malfunzionamento significativo o danni agli infissi che esulano dalla manutenzione ordinaria, deve segnalarlo prontamente al proprietario, il quale è tenuto a intervenire senza ritardo. Un’omessa comunicazione può, in alcuni casi, comportare una responsabilità solidale nei danni ulteriormente peggiorati.
Dal punto di vista fiscale, il proprietario che effettua lavori di sostituzione degli infissi può, in presenza dei requisiti previsti dalla normativa, accedere a bonus ristrutturazione o a detrazioni per l’efficientamento energetico. Ciò rende più conveniente, anche economicamente, procedere alla sostituzione degli elementi ormai deteriorati.
In caso di danni derivanti da atti vandalici o tentativi di furto, la segnalazione alle autorità e la stipula di una polizza assicurativa sulla casa rappresentano strumenti ulteriori sia per il risarcimento sia per la copertura delle relative spese.
In conclusione, la chiave per evitare litigi inerenti alla manutenzione e alla sostituzione degli infissi passa per la chiara distinzione tra ordinario e straordinario, per una stesura dettagliata del contratto di locazione e per la puntuale comunicazione tra le parti. In presenza di dubbi irrisolvibili, rivolgersi a un esperto (amministratore di condominio, consulente legale o tecnico di settore) resta la soluzione più efficace per una gestione pacifica e conforme alle disposizioni di legge.
