Ogni condòmino ha il pieno diritto di accedere ai conti e ai documenti amministrativi relativi al proprio condominio. Questo diritto trova fondamento nelle norme del Codice Civile e mira a garantire trasparenza nell’utilizzo delle risorse comuni e nella gestione patrimoniale condominiale. Non è necessario addurre motivazioni particolari: è sufficiente avanzare una richiesta all’amministratore per consultare i bilanci, i movimenti bancari, le fatture e tutti i documenti che attestano le entrate e le uscite del condominio. Se l’amministratore si rifiuta o persiste nel non fornire la documentazione, i mezzi per tutelarsi sono ben precisi e tutelati dalla legge.
I diritti dei condòmini sull’accesso ai conti
La legge italiana prevede che tutti i condòmini possano visionare in qualsiasi momento il bilancio condominiale, le fatture, le ricevute e i movimenti del conto corrente intestato al condominio. L’istituto del condominio è regolato per prevenire abusi e assicurare una rendicontazione completa e comprensibile per ogni proprietario. La riforma condominiale del 2012 ha reso ancora più chiari i diritti di accesso, imponendo principi di chiarezza e verificabilità dei documenti, inclusa la conservazione della documentazione per almeno dieci anni da parte dell’amministratore.
Ai sensi dell’articolo 1130-bis del Codice Civile, nessun amministratore può sottrarsi alla richiesta motivata di visione o copia della documentazione contabile. Questo include:
- Bilancio consuntivo annuale
- Estratti conto bancari
- Fatture di spesa e ricevute di incasso
- Rendiconto patrimoniale e movimentazioni di cassa
Ogni richiesta va presentata all’amministratore, che è l’unica figura autorizzata a fornire tale documentazione per ragioni di riservatezza e correttezza procedurale. Non è invece consentito al singolo proprietario rivolgersi direttamente alle banche per richiedere informazioni che spettano, per legge, alla mediazione dell’amministratore.
Cosa fare se l’amministratore non mostra i conti
Quando l’amministratore si oppone, nega o ignora la richiesta di accesso ai conti, si attiva una procedura ben chiara:
- Invio di una richiesta scritta: La forma corretta è una raccomandata A/R, una PEC o una lettera con ricevuta di ritorno indirizzata all’amministratore. Ogni richiesta deve riportare con esattezza quali documenti si desidera visionare o di cui si chiede copia, specificando eventualmente anche il periodo temporale cui si fa riferimento.
- Attendere un tempo ragionevole: Si concede all’amministratore un termine di circa 15 giorni lavorativi per ottemperare alla richiesta.
- Nuova sollecitazione: Qualora la richiesta non abbia seguito, si può predisporre una diffida formale, minacciando l’attivazione delle vie legali.
- Ricorso all’autorità giudiziaria: In caso di ulteriore reticenza o diniego, è possibile promuovere un’azione presso il Tribunale Civile, anche tramite un procedimento d’urgenza (ex articolo 700 c.p.c.) per ottenere un provvedimento coercitivo.
- Richiesta di revoca dell’amministratore: Il perdurante rifiuto di fornire la documentazione necessaria comporta anche la possibilità di chiedere la revoca dell’incarico, perché tale comportamento viola gli obblighi di legge.
- Richiesta di risarcimento danni: In presenza di danni economici derivanti dall’occultamento o dalla gestione opaca dei fondi, il condòmino può anche valutare un’azione risarcitoria.
Tali strumenti giuridici sono pensati per ristabilire il diritto di verifica e il rispetto delle regole di trasparenza amministrativa.
Le principali tutele previste dalla legge
L’amministratore è obbligato non solo a trasmettere il bilancio consuntivo ogni anno, ma anche a consentire, su richiesta, l’accesso a tutta la documentazione contabile. Nel caso in cui si renda inadempiente, la legge offre precise tutele:
- Provvedimento giudiziario di esibizione: Il giudice può ordinare all’amministratore di consegnare i documenti richiesti entro un termine perentorio.
- Revoca d’ufficio: Il comportamento omissivo è motivo di rimozione dall’incarico senza necessità di passare dall’assemblea.
- Risarcimento dei danni: Se il condòmino subisce danni materiali dalla mancata possibilità di visionare i conti, il tribunale può condannare l’amministratore anche al pagamento di somme aggiuntive.
Anche la recente giurisprudenza conferma questi principi. In particolare, è la Corte di Cassazione a ribadire che l’amministratore si pone in una posizione di garanzia e fiduciaria rispetto ai condòmini, ed è quindi responsabile ogni qualvolta neghi, ometta o ritardi nell’espletare il diritto di accesso ai documenti. Non solo: la violazione sistematica di tali doveri può essere motivo di decadenza e comporta l’obbligo di risarcire i danni diretti.
Focus sul conto corrente condominiale e documentazione bancaria
Tutta la movimentazione di denaro relativa alla gestione del condominio deve transitare su un conto corrente dedicato, intestato appositamente al condominio. Questo presidio, reso obbligatorio dall’articolo 1129 del Codice Civile, ha lo scopo di assicurare la piena tracciabilità delle somme versate dai proprietari e dei pagamenti eseguiti.
Ogni condòmino può chiedere, tramite l’amministratore, di consultare e ottenere copia degli estratti conto periodici. Se la richiesta viene ostacolata, la decisione 74/2024 dell’Arbitro bancario finanziario di Palermo ha stabilito che, in caso di ostinato rifiuto, è possibile rivolgersi anche direttamente alla banca per ottenere la documentazione richiesta, in quanto la tutela del diritto di verifica prevale sulla protezione della privacy quando si tratta di trasparenza della gestione patrimoniale condominiale.
Il ruolo dell’amministratore, secondo il codice civile, è proprio quello di intermediario tra banca e condòmini. L’accesso diretto alla banca è eccezionale e vincolato all’inerzia o alla reticenza dell’amministratore. La funzione stessa del condominio impone una vigilanza costante dei proprietari sulla gestione delle finanze comuni.
In sintesi, la legge offre strumenti efficaci per tutelare i propri diritti: raccomandate, diffide, mediazione e ricorso al giudice sono passaggi chiari e ben definiti per obbligare l’amministratore ad agire nella piena trasparenza. È importante agire con prontezza qualora si riscontrino comportamenti sospetti o mancanza di comunicazione nella gestione delle risorse del proprio condominio, anche per proteggere il valore economico e la sicurezza patrimoniale della proprietà comune.
