Nel panorama immobiliare italiano, la responsabilità del pagamento dell’assicurazione condominiale suscita spesso dubbi tra proprietari, inquilini e amministratori. Contrariamente a quanto molti pensano, la normativa e la prassi consolidata delineano una situazione molto chiara: il costo dell’assicurazione relativa all’intero fabbricato condominiale, chiamata solitamente Polizza Globale Fabbricati, deve essere sostenuto dai proprietari delle unità immobiliari e non dagli inquilini, salvo specifiche eccezioni previste nel regolamento contrattuale del condominio o accordi privati.
La natura della polizza condominiale
L’assicurazione del condominio ha la funzione di tutelare l’intero edificio e le sue parti comuni da eventi dannosi quali incendi, danni da infiltrazioni, calamità naturali, atti vandalici e altri rischi che potrebbero coinvolgere non solo la struttura fisica, ma anche la responsabilità civile del condominio stesso verso terzi. Spesso, questa copertura si estende anche a danni provocati dalle parti comuni alle proprietà individuali, proteggendo così il patrimonio dei singoli condòmini da spese impreviste.
La stipula della polizza nasce su iniziativa dell’amministratore di condominio, il quale, agendo su mandato dell’assemblea condominiale, sceglie il contratto assicurativo più idoneo alle esigenze del fabbricato. Non si tratta, salvo casi specifici e talvolta fermi restando regolamenti locali o statuti interni, di un obbligo di legge generalizzato, ma di una prassi fortemente consigliata per la tutela di tutti i coinvolti condòmini.
Ripartizione delle spese: la questione millesimale
È soprattutto sul piano della ripartizione del premio assicurativo che emerge la risposta definitiva: la normativa italiana stabilisce che il premio della polizza va suddiviso tra i proprietari delle singole unità immobiliari in proporzione ai loro millesimi di proprietà. Questo criterio di ripartizione riflette la logica secondo cui chi possiede una quota maggiore dell’immobile gode di una tutela maggiore e, conseguentemente, è chiamato a contribuire in modo più consistente al premio annuale dell’assicurazione.
- La quota individuale viene calcolata in base alla tabella millesimale del condominio, che tiene conto della dimensione e del valore di ciascuna unità immobiliare rispetto all’intero edificio.
- Le spese assicurative sono deliberate dall’assemblea e inserite solitamente nel bilancio preventivo annuale.
- Il versamento delle relative quote viene gestito dall’amministratore, che provvede alla raccolta e al pagamento del premio assicurativo alla compagnia designata.
La normativa di riferimento è il primo comma dell’articolo 9 della Legge n. 392/1978, che esclude l’assicurazione condominiale dalle spese che possono essere richieste all’inquilino, designando invece il proprietario come unico soggetto obbligato al pagamento della quota assicurativa.
Proprietari e inquilini: distinzioni nette
Un dubbio che spesso insorge è ciò che succede in caso di affitto di una o più unità abitative. Anche in questa situazione la legge è esplicita: l’assicurazione condominiale resta a carico del proprietario e non dell’inquilino. La ratio di questa disposizione risiede nel fatto che la polizza protegge la proprietà, ovvero il bene materiale di chi possiede il diritto reale sull’immobile, mentre l’inquilino – il così detto conduttore – sostiene solo le spese inerenti l’ordinaria manutenzione e l’uso delle parti comuni, mai quelle relative alla conservazione strutturale o patrimoniale dell’edificio.
Tranne casi in cui regolamenti interni abbiano stabilito diversamente, o se vi sia stato un accordo scritto contrario (prassi rara e sempre impugnabile in caso di contestazioni), l’onere dell’assicurazione rimane ancorato al proprietario. Non è quindi lecito per il proprietario scaricare queste voci di costo sull’inquilino all’interno del canone mensile o con richieste di rimborso separate; ogni tentativo in questa direzione è facilmente contestabile nei confronti di amministratore e giudice ordinario.
Cosa rischia chi non paga e altri aspetti pratici
Il sistema previsto dal Codice Civile e dalla normativa condominiale impone che ogni condomino sia tenuto a versare la propria quota assicurativa. In caso di mancato pagamento, l’amministratore può avviare la procedura di recupero forzoso che potrebbe sfociare in un pignoramento. Chi decide di non pagare rischia non solo azioni legali, ma anche la perdita delle coperture assicurative sulle parti comuni: in caso di sinistro, l’indennizzo verrà destinato al condominio ma, di fatto, beneficerà solo coloro che sono in regola coi pagamenti.
Un’ulteriore questione pratica riguarda le assicurazioni individuali sulla proprietà privata. La polizza condominiale protegge solo le parti comuni e non le singole unità abitative (salvo danni derivanti da sinistri comuni). Per tutelare il proprio patrimonio da rischi specifici che possono interessare solo il singolo appartamento, il proprietario può stipulare una polizza casa individuale integrativa. La differenza sostanziale tra questi due tipi di polizze risiede nel tipo di copertura e nei rischi tutelati (assicurazione).
- La polizza condominiale copre le parti comuni (facciate, tetto, scale, cortile, impianti centralizzati).
- La polizza casa individuale protegge i beni personali, gli arredi, le migliorie effettuate nell’appartamento e può includere la responsabilità civile verso terzi derivante dall’uso privato.
Conclusioni e miti da sfatare
Malgrado circolino ancora credenze errate, l’assicurazione condominiale non richiede contributi dagli inquilini e tanto meno può essere evitata da chi ha la proprietà di una quota del fabbricato. Gli obblighi derivano dalla legge, dal regolamento interno e, ove necessario, dalle delibere dell’assemblea. Questo sistema garantisce la tutela uniforme del patrimonio comune e la certezza che, in caso di eventi dannosi, il condominio – e quindi indirettamente tutti i proprietari – possa essere risarcito in modo proporzionato dal rischio sostenuto.
Il messaggio fondamentale, spesso “sorprendente” per chi pensava di poter attribuire questa spesa all’inquilino, è che il pagamento della polizza globale fabbricati spetta esclusivamente ai proprietari delle unità immobiliari in base ai millesimi di proprietà, senza eccezioni salva diversa esplicita volontà contrattuale tra le parti. Comprendere questa distinzione è essenziale per tutelare i propri diritti e per evitare contenziosi nel rapporto locatore-conduttore e tra condòmini stessi.
