Quando si vive in un edificio condiviso, la gestione delle spese condominiali può spesso generare dubbi, discussioni e il sospetto di dover pagare una quota superiore rispetto agli altri. Capire chi deve sostenere le spese comuni secondo la legge italiana è fondamentale non solo per evitare ingiustizie, ma anche per conoscere i propri diritti e doveri all’interno della comunità condominiale.
Le basi della ripartizione secondo il Codice Civile
Il punto di partenza nella legislazione italiana in materia di spese condominiali è rappresentato dagli articoli 1118 e 1123 del Codice Civile. La prima regola fondamentale impone che tutti i condomini sono obbligati a sostenere i costi necessari per la conservazione delle parti comuni, indipendentemente dal fatto che ne usufruiscano o meno. La legge esclude la possibilità di sottrarsi all’obbligazione semplicemente modificando la destinazione d’uso del proprio appartamento o dichiarando di non utilizzare un certo servizio comune.
L’articolo 1123 stabilisce che la ripartizione delle spese avvenga principalmente “in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino”, attraverso l’impiego delle cosiddette tabelle millesimali. Ogni unità immobiliare è rappresentata da un certo numero di millesimi, calcolati in base a parametri come la superficie, la consistenza, l’esposizione e il piano. Le tabelle millesimali rappresentano uno strumento tecnico e legale che garantisce il rispetto delle proporzioni stabilite dalla normativa
I criteri di suddivisione delle spese
Oltre al criterio principale dei millesimi, la legge individua tre principi operativi per la ripartizione delle spese:
- Criterio proporzionale: Le spese relative alle parti comuni dell’edificio, come il tetto, le scale, la facciata, andranno divise in proporzione al valore della proprietà di ciascun condomino (condominio).
- Criterio dell’uso: Quando una parte del condominio o un impianto viene utilizzato solo da alcuni condomini (ad esempio, l’ascensore che serve solo alcuni piani), le spese vengono ripartite in base all’uso effettivo o potenziale che ciascuno ne può fare.
- Criterio del gruppo ristretto: Se parti o servizi sono destinati a servire solo un gruppo di unità immobiliari (ad esempio un giardino interno accessibile solo a una scala), le relative spese restano a carico di questo specifico gruppo di condomini.
Si tratta di regole di natura legale e inderogabile, tranne il caso in cui tutti i condomini, all’unanimità, decidano per una diversa soluzione e vi sia un accordo convenzionale depositato ufficialmente.
Chi paga tra proprietario e inquilino?
La situazione si complica quando una delle unità immobiliari è data in locazione. Secondo la disciplina italiana, il soggetto sempre responsabile verso il condominio per il pagamento delle spese è il proprietario. Tuttavia, all’interno del rapporto tra proprietario e inquilino, la legge e la prassi distinguono tra due grandi categorie di spese:
- Spese ordinarie (pulizie, luce delle parti comuni, manutenzione regolare degli impianti, portineria in quota parte): di regola, spettano all’inquilino poiché riferite al godimento quotidiano del bene.
- Spese straordinarie (ristrutturazioni, rifacimenti straordinari di impianti comuni, sostituzione del tetto, manutenzione straordinaria dell’ascensore o delle facciate): spettano al proprietario e non possono essere trasferite sull’inquilino, salvo specifico accordo comunque limitato nei contenuti.
Le particolarità della portineria e dei contratti
Un caso particolare riguarda il servizio di portineria, le cui spese vanno per il 90% a carico dell’inquilino e per il resto al proprietario, sulla base della normativa storica (legge sull’Equo Canone) salvo patto contrario nel contratto di locazione. È inoltre sempre possibile, secondo la legge italiana, stipulare accordi diversi tra proprietario e inquilino all’interno del contratto, ma questi accordi valgono solo tra loro: per il condominio, il referente legale resta comunque il proprietario.
Ripartizioni speciali: quando non tutti pagano allo stesso modo
La legge prevede alcune situazioni specifiche in cui la ripartizione delle spese condominiali può differire rispetto alla regola generale dei millesimi:
- Se alcuni beni o servizi sono utilizzati solo da una parte dei condomini (ad esempio, le autorimesse sottoterra, aree verdi private, o impianti autonomi di riscaldamento), solo coloro che beneficiano effettivamente del servizio devono contribuire alle relative spese. Chi non ha accesso o non può potenzialmente utilizzare il bene, è escluso dalla ripartizione.
- Nei casi dei solai e delle volte (ossia muri e parti divisorie orizzontali tra i diversi piani), le spese sono suddivise in parti uguali tra i condomini dei piani sovrastanti, secondo quanto stabilito dall’articolo 1125 del Codice Civile. La manutenzione della pavimentazione, invece, spetta a chi abita il piano superiore.
- L’eventuale regolamento condominiale, se redatto e approvato all’unanimità negli edifici con oltre 10 condomini, può prevedere meccanismi distinti per la suddivisione delle spese, magari semplificando il sistema oppure adattandolo a particolari esigenze della struttura o dei suoi abitanti.
È importante sapere che, sebbene la legge stabilisca criteri molto precisi, spesso la realtà condominiale si arricchisce di accordi privati e particolarità che possono cambiare le regole di base. Tuttavia, ogni deroga richiede – soprattutto in materia di ripartizione delle spese – il consenso unanime di tutti i proprietari, dato che le eccezioni alle regole legali non possono essere imposte a chi non accetta.
In caso di dubbi o perplessità, è sempre consigliabile consultare il regolamento di condominio e, eventualmente, rivolgersi a un amministratore qualificato o a professionisti in materia condominiale, per capire se la propria quota è correttamente calcolata secondo la legge e le tabelle millesimali.
