Le spese di amministrazione del condominio, ossia il compenso per l’amministratore e gli oneri legati alla sua gestione, sono dovute direttamente dal proprietario dell’unità immobiliare. Questo principio è stabilito in modo preciso dalla normativa italiana, che individua nel proprietario, ovvero il condòmino, il soggetto giuridicamente obbligato nei confronti del condominio per il pagamento delle spese comuni, inclusi tutti gli oneri amministrativi e la quota parte del compenso dell’amministratore. La responsabilità primaria dunque ricade sempre e solo su chi detiene la proprietà dell’immobile, anche in presenza di contratti di locazione o di altri diritti reali sull’unità.
Obblighi del proprietario e ruolo del contratto di locazione
Quando un immobile all’interno del condominio viene locato, la legge stabilisce che il soggetto obbligato a pagare le spese di amministrazione e, più in generale, tutte le spese condominiali nei rapporti con il condominio resta sempre il proprietario. L’amministratore di condominio, infatti, può rivolgersi esclusivamente al proprietario per riscuotere le somme dovute: le convocazioni, i rendiconti annuali, le richieste di pagamento e qualsiasi atto esecutivo partono e finiscono con chi risulta intestatario della proprietà agli occhi dell’amministrazione condominiale .
Nei rapporti interni tra proprietario e inquilino, tuttavia, le parti possono pattuire che certe spese vengano sostenute dall’inquilino. Tipicamente, nel caso di immobile in affitto, il canone e le condizioni del contratto possono prevedere la suddivisione delle spese condominiali. Di norma, le spese ordinarie e di normale gestione (ad esempio pulizie, utenze delle parti comuni, manutenzione degli ascensori) sono a carico dell’inquilino, mentre le spese straordinarie (opere di ristrutturazione, sostituzione di impianti) e il compenso dell’amministratore restano a carico esclusivo del proprietario .
Tipologie di spese condominiali e criteri di ripartizione
All’interno della gestione condominiale, si distinguono diverse categorie di spese:
- Spese ordinarie: comprendono pulizia delle scale, manutenzione ordinaria degli impianti, consumi elettrici, riscaldamento centralizzato, gestione dell’ascensore, e in molti casi la portineria. Queste sono, in base agli accordi di affitto, spesso a carico dell’inquilino.
- Spese straordinarie: lavori di ristrutturazione, sostituzione di impianti comuni, rifacimento facciate, opere strutturali. Tali spese spettano sempre al proprietario.
- Compenso dell’amministratore e spese di gestione amministrativa: per legge sono a carico esclusivo del proprietario, includono la remunerazione dell’amministratore, le spese relative agli adempimenti fiscali e amministrativi (tenuta del registro dei verbali, gestione contabile del condominio, ecc.) .
Anche per immobili dati in locazione, la figura del amministratore di condominio rimane centrale come rappresentante legale, incaricato di vigilare sull’esatto adempimento dei versamenti da parte di tutti i contitolari delle unità immobiliari, ma nei suoi rapporti ufficiali può rivolgersi solo al proprietario.
Contributo degli inquilini: limiti e modalità
Nei contratti di locazione è pratica diffusa trasferire all’inquilino una parte rilevante delle spese condominiali, soprattutto quelle di ordinaria amministrazione e servizio. L’inquilino, però, non è mai obbligato a rispondere direttamente al condominio o all’amministratore: il suo obbligo deriva unicamente dal contratto con il proprietario. Se l’inquilino non paga, l’amministratore può agire solo verso il proprietario, che resta unico soggetto giuridicamente responsabile nei confronti del condominio .
In alcuni casi, si possono stabilire dettagli precise sulla ripartizione:
- L’inquilino normalmente paga le spese ordinarie, come la pulizia, la luce delle scale, la gestione dei servizi comuni di base e la manutenzione corrente.
- Il proprietario si fa carico di compenso per l’amministratore, spese legali, assicurative, di manutenzione straordinaria e ogni altro onere non ricorrente.
- Quando il regolamento di condominio o il contratto sono vaghi, il criterio della legge si applica automaticamente, mantenendo al proprietario la responsabilità ultima di ogni somma dovuta.
La Legge 392/1978 (articolo 9), tuttora applicata, delinea in sintesi la suddivisione tra locatore e conduttore: all’inquilino spettano le spese e gli oneri relativi ai servizi comuni goduti direttamente; il proprietario resta tenuto a ogni altro costo. Tuttavia, le modifiche legislative degli ultimi anni hanno mantenuto il principio base: i rapporti tra condominio e singoli soggetti debbono fare capo sempre e solo al proprietario.
L’amministratore: funzioni, obblighi e gestione delle spese
Il ruolo dell’amministratore, obbligatorio nei condomini con più di otto unità, è quello di gestire le parti comuni dell’edificio e di eseguire le delibere dell’assemblea tra cui la ripartizione delle spese, la gestione dei pagamenti e la riscossione delle quote .
Mansioni principali dell’amministratore
- Convocazione e gestione delle assemblee ordinarie e straordinarie.
- Esecuzione delle deliberazioni condominiali.
- Redazione del rendiconto annuale.
- Gestione del conto corrente condominiale.
- Vigilanza sulla corretta esecuzione dei lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria.
L’assemblea dei condomini, di cui fanno parte solo i proprietari, approva il compenso dell’amministratore che viene ripartito pro-quota tra tutti in base ai millesimi di proprietà. Tale pagamento è quindi un obbligo collettivo e non derogabile alla figura dell’inquilino .
Nel caso di controversie tra proprietario e inquilino per la ripartizione delle spese, il condominio e l’amministratore rimangono estranei, interessandosi unicamente al corretto versamento delle somme da parte del proprietario dell’unità immobiliare.
In conclusione, anche in presenza di accordi contrattuali tra proprietario e inquilino, la responsabilità giuridica e l’obbligo di corrispondere le spese di amministrazione e quelle comuni restano in capo al proprietario. Ogni aspetto inerente la ripartizione interna delle spese trova fonte nella libera contrattazione, ma ciò non incide sugli obblighi formali nei confronti del condominio e del suo amministratore. Questa distinzione è fondamentale non solo per evitare controversie tra le parti, ma per garantire una gestione trasparente ed efficace degli oneri condominiali, tutelando l’equilibrio e la sostenibilità finanziaria di tutta la compagine condominiale.
